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啟東“購房合同更名”的注意事項

來源:搜房網綜合整理   發布時間:2015-09-21

購房合同可以更名嗎?購房合同更名的注意事項

購房合同是否可以更名需要確定合同是否已經備案,如果合同已備案,則無法更名。根據國家七部委頒布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定:"禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前,房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。"因此,合同備案后不能通過更名來進行交易。

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"購房合同更名"的注意事項 風險不容忽視

購房合同更名的兩種情況

一、預售登記前

買房者欲變更買受人名稱或增加買受人的,應首先與開發商協商變更合同,如新的買受人需按規定辦理相關公證的應提供相關公證書。

如果購房時采用了一次付款方式則十分容易辦理,如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款,則辦理起來比較麻煩。可按以下辦理:如果該商品房未竣工驗收,則可以更名,但要到市有關單位開具未竣工檢查報告,并由開發商提交合同更名的原因,此時支付相關手續費用。如果該商品房已經竣工驗收,則無法進行更名,但可在產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改名。

二、預售登記后

購房人要求更名的,具有直系親屬關系(如夫妻關系、父母子女關系),可在預售合同上更名,辦理時應出具經公證的親屬關系證明,其他不具親屬關系的應按預售轉讓程序辦理,即由原買受人提出申請,撤銷合同備案后重新簽訂購房合同。

實踐中,開發商要收取一定比例的手續費,一般為1%。同時,如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房,則新的單獨的買受人應符主體資格條件,如已成年等。

購房合同備案更名流程:

1、買房者擬寫合同備案注銷、更名申請書,詳細說明合同備案注銷或更名的理由;

2、買房者向開發企業提交合同備案注銷、更名申請,由開發企業簽寫意見并蓋章同意;

3、買房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《商品房買賣合同》以及其他有關證明材料,向項目所轄區域的市、區房產管理部門申請。受理申請的房產管理部門審查確定情況屬實,符合合同備案注銷、更名條件的,出具初審意見,報市房地產登記發證核心審批后,辦理商品房合同備案注銷、更名手續;

4、商品房合同備案注銷、更名的有關證明材料及合同原件由市房地產登記發證核心辦理時予以加蓋"作廢"及"更名修改"專用章,并將有關證明材料存檔備案。

購房合同更名注意事項

更名風險不容忽視。合同更名是期房轉讓的一種形式,在期房轉讓當中,逃避房地產交易稅費,賺取房屋交易差價。因房屋未取得產權證,就當前房地產轉讓法規而言,合同更名行為亦可視為無效,所以買賣雙方當事人的權利難以得到保障。

買房者欲變更買受人名稱或增加買受人的,應首先與開發商協商變更合同,如新的買受人需按規定辦理相關公證的應提供相關公證書。

如果房產商配合進行合同更名,那么地產商與新買房者簽訂的合同,等同于一手房買賣,更名后房產商與原買房者簽訂的合同進行作廢;如果房產商不支持更改房屋買受人,不重新簽訂購房合同,那么合同更名手續無法辦理,合同更名亦無法進行下去,因此,合同更名還要取決于地產商是否支持。

如果買房者與房產商簽訂了預購協議,并交納了購房定金,這種預訂性質的合同僅是擔保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續比較簡單。

如果簽訂了正式購房合同,但還未經交易核心登記備案,合同更名也只限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續也較為簡單。

如果買房者簽訂的正式合同已由交易核心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進行登記,所以此種合同更名手續就比較復雜。

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